Beleggen in agrarische gronden biedt perspectieven

11 september 2012

Onderzoeksbureau ABF Research heeft onlangs berekend dat het woningtekort de komende jaren zal verdubbelen naar 300.000 woningen. Moet iedereen die geld over heeft nu strategisch gelegen agrarische gronden kopen?

De particulier heeft de grondmarkt ontdekt. Niet verwonderlijk; grond is schaars en het kan niet worden bijgedrukt zoals geld, aandelen en obligaties. Particulieren die grondposities hebben aangekocht in de afgelopen decennia zijn evenwel getuige geweest van het feit dat de grondmarkt, net als de hele economie, nauwelijks heeft bewogen. Veel bouwplannen zijn uitgesteld, geschrapt of zijn sterk gereduceerd. De prijs van landbouwgrond is weliswaar gestegen, maar van een echt feestje is voor de belegger pas sprake als de bestemming van zijn grond veranderd in een hoogwaardige bestemming zoals wonen of bedrijven.

 
Grondbeleggingen; de zin en onzin
Een product waarvan vast staat dat de vraag er naar stijgt en waarvan het aanbod afneemt en bovendien eindig is (er komt geen grond meer bij), kan moeilijk anders dan als zeer interessant worden gekwalificeerd. Verder heeft grond zich altijd een uitstekende bescherming getoond tegen inflatie; een fenomeen waar beleggers ongetwijfeld (weer) mee te maken zullen gaan krijgen.

Hoe kan het dan zijn dat er door sommige mensen negatief wordt geschreven over de kansen die grondbeleggingen bieden?

Één verklaring is ongetwijfeld dat gemeenten als door een wesp gestoken reageren als particuliere beleggers lange termijn grondposities innemen. De gemeente haast zich dan vaak om te zeggen dat men absoluut geen plannen heeft voor het wijzigen van de agrarische bestemming van de betreffende locatie en de locale media neemt de verontwaardiging van de gemeente doorgaans klakkeloos over.

Een ander feit is wel dat de meeste grondaanbieders hoge prijzen vragen voor gronden. Een verklaring dáárvoor kan zijn dat men zich vaak bedient van een duur verkoopapparaat van medewerkers die op provisiebasis gronden verkopen.

 
Bestemmingsplannen en gemeenten
Voor grondbeleggers heeft het in de regel geen zin om een gemeente te vragen naar de toekomstkansen van een bepaald gebied. Een gemeente heeft er geen belang bij om derden deelgenoot te maken van een toekomstperspectief ten aanzien van gronden waarvan de gemeente niet de eigenaar is. Een gemeente is eerder een belanghebbende om te zorgen dat potentieel interessante gronden niet in handen vallen van private investeerders of ontwikkelaars.

Stellige uitspraken over (on)mogelijke toekomstige bestemmingswijzigingen door gemeenteambtenaren of gemeentepolitici moeten nooit zonder meer worden aangenomen, maar zullen moeten worden afgewogen tegen recente ontwikkelingen en potentiële behoefte op termijn al dan niet onder een ander College van B & W. In een paar jaar kan er immers veel gebeuren op het gebied van Ruimtelijke Ordening. Gronden die volgens eerdere plannen en visies ‘minder’ of ‘niet’ geschikt leken voor uitbreidingen, blijken na een aantal jaren ineens prima uitbreidingslocaties te zijn geworden en andersom.

Veel gemeenten hadden ontdekt dat er met grondtransacties veel geld te verdienen was en werden zo voor een groot deel van hun begroting afhankelijk van winsten uit grondspeculatie. Met de komst van de economische crisis en daarmee een afname van de vraag naar voornamelijk projectmatig gebouwde woningen ging het bij veel gemeenten mis. Er ontstaan tekorten op de balansen terwijl er is geïnvesteerd met geleend geld. Er gaan steeds meer stemmen op dat Gemeenten niets te zoeken hebben op de grondmarkt en uitsluiten faciliterend zouden moeten opereren. Daartoe beschikken gemeenten tegenwoordig ook over het juiste juridische gereedschap.

AFM en de grondmarkt

Vanaf 2008 heeft toezichthouder AFM aandacht gehad voor de grondmarkt en is er gewaarschuwd voor aanbieders die hoge rendementen voorspiegelen. En uiteraard moet er meteen een lampje bij u gaan branden indien een grondaanbieder dit doet. Bovendien, wanneer u een grondaankoop overweegt, besef dan wel dat het gaat om een midden- tot lange termijn investering. Niet doen dus als u weet dat u uw investering binnen afzienbare tijd liquide moet maken. Verder kan het natuurlijk nooit kwaad om prijzen van aanbieders naast elkaar te leggen of om de aanbieder te vragen hoe zijn prijs tot stand is gekomen.

Partijen die verpachte grond aanbieden vallen onder toezicht van de AFM. De AFM heeft echter aan nog geen enkele grondaanbieder een vergunning verleend. Dat zou te verklaren kunnen zijn door het feit dat de vergunning aanvraagprocedure niet is geschreven voor het aanbieden van agrarische gronden, maar eerder voor beleggingsobjecten waar, anders dan bij grond, niet het volle (blote) eigendom van het object naar de belegger overgaat.

Niet onaannemelijk is dat de AFM zal trachten om ook het aanbieden van onverpachte grond binnen haar reikwijdte te brengen. Dat zou de ‘level playing field’  ten goede komen. Van de AFM mag verwacht worden dat zij de aanvraagprocedure aanpast zodat een grondaanbieder in elk geval in de gelegenheid kan worden gesteld om desgewenst een AFM vergunning ook daadwerkelijk te kunnen verkrijgen. Uiteraard niet voordat de aanvrager ook aan de vergunningeisen voldoet.

Resumé

De voordelen mogen inmiddels duidelijk zijn. Evident nadeel van grond is dat een grondbelegging geen cashflow (tussentijdse inkomsten) genereert en dat het minder liquide is dan aandelen of goud. Anders gezegd; u moet er over het algemeen meer tijd voor uit trekken om een koper te vinden. Een eventuele verwachte bestemmingsplan wijziging kan zich bovendien niet – of veel later dan verwacht voordoen. Grondaanbieders die een specifieke termijn noemen waarbinnen de door hen aangeboden grond van bestemming zal wijzigen, dienen met grote argwaan te worden benaderd.

De werkelijk relevante vragen die men zich bij het kopen van strategisch gelegen agrarische grond zou moeten stellen zijn; betaal ik niet te veel en heeft de grond de potentie om autonoom in waarde te stijgen en om op enig moment in aanmerking te kunnen komen voor een hoogwaardige bestemming. Zinvol in dat opzicht is om van een grondaanbieder een visie te verlangen van hoe een officiële planoloog of stedenbouwkundige tegen de propositie aankijkt. Er is absoluut niets mis met beleggen in agrarische grond. De zwakste schakel vormt altijd de integriteit van de aanbieder.


Anthony Pieters is oprichter van M2 Beleggen

M2 Beleggen onderscheidt zich van overige grondaanbieders doordat strategisch gelegen agrarische gronden al gauw 30% goedkoperworden aangeboden dan bij andere aanbieders. Dit is mogelijk doordat niet wordt gewerkt met dure bemiddelaars of een kostbare verkooporganisatie, in tegenstelling tot andere grondaanbieders. M2 Beleggen is ontstaan uit een grote vijver van ervaring en kennis op het gebied van de grondmarkt. Dit aangezien de initiatiefnemers van M2 Beleggen als eerste aanbieder in Nederland het investeren in geografisch gespreide en verkavelde agrarische gronden hebben geïntroduceerd. Zie ook www.M2Beleggen.nl

BRON: Vastgoedjournaal.nl